Dit jaar is het sociaal incasseren door verhuurders ook voor de rechters een nog groter item geworden. Bij een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toetsen namelijk steeds meer rechters of de verhuurder heeft voldaan aan de verplichting om de huurachterstand te melden aan de gemeente. Het niet melden (maar ook het wel melden, zie onder het kopje ‘afkoelingsperiode’) van de huurachterstand kan in de weg staan aan de toewijzing van deze vorderingen.

 

Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening

Sinds 1 januari 2021 geldt het besluit gemeentelijke schuldhulpverlening.  Voor de verhuurders (woningcorporaties en particuliere verhuurders) van woningen betekent het dat zij een betalingsachterstand moeten melden aan de gemeenten. Het doel van deze meldingsplicht is dat schuldenproblematiek vroegtijdig wordt herkend (vroegsignalering). Hierdoor zijn de schuldhulpverleners in staat om zelf het initiatief te nemen om een intakegesprek te voeren met mensen met schulden. Via deze weg worden mensen met schulden sneller geholpen waardoor ook huisuitzettingen worden voorkomen.

Stappenplan
Een verhuurder moet wel eerst aan het werk om te zorgen dat de huurder zijn huurachterstand inloopt voordat hij de informatie over de huurachterstand met de gemeente mag delen (art 2 besluit gemeentelijke schuldhulpverlening).

Dit houdt in dat de verhuurder in de eerste plaats minstens één betalingsherinnering moeten sturen. Daarnaast moet de verhuurder proberen om in persoonlijk contact met de huurder te komen. Telefonisch contact, videobellen, contact aan de deur of aan de balie zijn hiervoor geschikt. De insteek van dit contact is dat de verhuurder de huurder wijst op de mogelijkheden om een hogere betalingsachterstand te voorkomen. De verhuurder biedt tenminste de mogelijkheid aan om de huurachterstand door middel van een inkomensafhankelijke betalingsregeling op te lossen. Daarnaast is de verhuurder verplicht de huurder te wijzen op de mogelijkheden voor de schuldhulpverlening.

Als de huurder, ondanks de inspanningen van de verhuurder, de huurachterstand niet oplost, moet de verhuurder de huurder aanbieden om met zijn of haar schriftelijke toestemming de contactgegevens aan de gemeente te melden. Indien de huurder daarop niet afwijzend reageert, dan moet de verhuurder de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand melden aan de gemeente.

Afkoelingsperiode

Het melden van de huurachterstand bij de gemeente kan gevolgen hebben voor het vorderen van de ontbinding en ontruiming. De gemeente kan namelijk bij de rechtbank verzoeken om een afkoelingsperiode voor de huurder (art 5 Wet gemeentelijke schuldhulpverlening).  Tijdens het ‘breed moratorium’ (afkoelingsperiode) kan een huurder niet tot betaling van zijn huurachterstand (die is ontstaan voor de afkoelingsperiode) worden gedwongen. Dit betekent dat de verhuurder de huurachterstand gedurende de afkoelingsperiode (maximaal zes maanden) niet (bij de rechter) kan vorderen.

Gevolg niet melden
In het besluit is geen sanctie opgenomen voor het niet voldoen aan de meldingsplicht door de verhuurders. In de nota van toelichting bij het besluit is wel gelijk al de verwachting uitgesproken dat de rechter de verplichtingen die voortvloeien uit het besluit gaat betrekken bij de afweging of huisuitzetting te rechtvaardigen is.

Inmiddels toetsen (bijna) alle Rechtbanken of de verhuurder bij de gevorderde ontbinding en ontruiming voldaan heeft aan de genoemde informatie- en meldplichten. Het voldoen aan deze plichten zal in de dagvaarding inzichtelijk moeten worden gemaakt door de (door verhuurder aan huurder verzonden) brief bij de dagvaarding te overleggen waaruit blijkt dat aan deze plichten is voldaan en te onderbouwen dat de achterstand bij de gemeente is gemeld. Inmiddels hebben verschillende rechtbanken uitspraken gewezen over het niet voldoen aan deze verplichtingen en de vordering tot ontbinding en ontruiming afgewezen.

Vaste regel voor een ontbindings-en ontruimingsvonnis op losse schroeven?
Deze ontwikkeling betekent dat de vaste regel in de rechtspraak (gebaseerd op 'aanbeveling huurachterstand en ontbinding en ontruiming' van het LOVCK) dat drie maanden huurachterstand voldoende is voor een rechter om de gevorderde ontbinding en ontruiming toe te wijzen, geen 100% garantie meer biedt. Van verhuurders wordt dus meer inspanning verwacht om de huurachterstand te incasseren en de huurders te bewegen om de huurachterstand alsnog te voldoen. En niet te vergeten: het melden van de huurachterstand bij de gemeente!    

Annika van Oorsouw
Teammanager Flanderijn Legal