Sinds vorig jaar toetsen rechters, aan de hand van de Europese richtlijn oneerlijke bedingen, ambtshalve of in huurovereenkomsten voor woonruimte én in de bijbehorende algemene voorwaarden oneerlijke bedingen staan.

De rechters zijn verplicht om oneerlijke bedingen ambtshalve te vernietigen. Wanneer er zo’n oneerlijk beding is betekent dit dat het betreffende deel van de vordering wordt afgewezen. Dit gebeurt ook wanneer de eisende partij in de procedure een beroep doet op een wettelijke bepaling in plaats van op het oneerlijke beding. In huurzaken toetsen de rechters de rentebedingen, de boetebedingen, de buitengerechtelijke kosten bedingen maar vanaf 2023 ook de huurprijswijzigingsbedingen. In de praktijk zien wij dat steeds meer vorderingen voor huurachterstand gedeeltelijk door rechters worden afgewezen omdat de bepalingen over huurprijswijzigingen in de algemene voorwaarden niet voldoen aan de door de wet en jurisprudentie gestelde eisen op het gebied van consumentenbescherming. Tijd om hier dieper op in te gaan!


Wanneer is het huurwijzigingsbeding eerlijk?
De rechtbank Amsterdam heeft over de (on)eerlijkheid van huurprijswijzigingsbedingen al behoorlijk wat vonnissen gewezen. Zij hanteert de vergaande beperkingen die het Europese Hof aan de geldigheid van de huurprijswijzigingsbedingen stelt (RWE Vertrieb 2013 en Invitel 2012). Hiervoor gelden de volgende voorwaarden:

  • Het beding moet zijn opgenomen in de huurovereenkomst of de bijgesloten algemene voorwaarden en in duidelijk een begrijpelijke taal zijn opgesteld;
  • Het beding bevat de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast en deze gronden vormen een geldige reden voor de wijziging van de huurprijs;
  • In de huurovereenkomst mag niet staan dat het beding niet tot een huurverlaging kan leiden;
  • In de huurovereenkomst moet zijn bepaald dat de huurder bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid de huurovereenkomst kan beëindigen;
  • Voorafgaand aan de huurprijswijziging moet de verhuurder de huurder op een duidelijke en begrijpelijke wijze informeren;
  • De huurder moet nadat hij geïnformeerd is over de huurverhoging een reële mogelijkheid hebben om de huurovereenkomst daadwerkelijk op te zeggen of te ontbinden.


Wat is eerlijk volgens de rechtbank Amsterdam?

Volgens de rechtbank Amsterdam is in beginsel een huurprijswijzigingsbeding eerlijk wanneer die wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex (CPI) en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend. Daarom stelt de rechtbank Amsterdam zich op het standpunt dat het beding waarin staat dat de huur wordt verhoogd op basis van de CPI (inflatie) plus een standaard opslagpercentage van bijvoorbeeld 3% (wat overigens in de markt veel wordt gebruikt) oneerlijk is. Volgens de rechters ontbreekt in die bedingen de geldige reden voor deze 3% opslag. Hierdoor is de huurder aan de willekeur van de verhuurder overgeleverd. Het verweer van een verhuurder dat de eventuele extra verhoging geldt als marktontwikkelingscorrectie wordt verworpen.

Het gevolg van een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding is dat het vernietigd wordt en dat de huurverhoging met terugwerkende kracht buiten toepassing moet worden gelaten, en in de toekomst ook niet meer toegepast mag worden. Hierbij gaat het soms om hele grote bedragen! De toegepaste sanctie in de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam heeft veel (vervolg)vragen opgeroepen bij de verhuurders. 


Rechtbank Rotterdam bekijkt het iets minder zwaar

Uit een uitspraak van 9 februari 2024 blijkt dat de rechtbank Rotterdam wat milder oordeelt. In deze zaak heeft de rechtbank geoordeeld dat een beding waarmee de huur wordt verhoogd met de CPI + een opslag van 1% eerlijk is. Uit de cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek volgt dat tussen 2000 en 2020 de consumentenprijsindex op jaarbasis gemiddeld 2,7% was terwijl de huren gemiddeld zijn gestegen met 3,2%. Dit betekent dat alles boven de consumentenprijsindex plus een opslag van 1% in beginsel verder gaat dan een redelijke inschatting van de markt.

Een beding wat verder gaat dan de consumentenprijsindex plus een opslagpercentage van 1% is volgende deze rechtbank niet per definitie oneerlijk, maar dan is het wel aan de verhuurder om aan te tonen dat het opslagpercentage gebaseerd is op een redelijke inschatting van de markt. Het lijkt er dus op dat als de verhuurder de toekomst goed kan voorspellen, deze meer mag vragen. Maar gaat het dan om de ontwikkeling van de inflatie? En welk bewijs zal dan voldoende zijn? Hoe schat je dit goed in? Kortom deze uitspaak geeft niet alleen antwoorden maar roept ook veel vragen op.

Structurele afwijking misschien een escape?

Opvallend is dat de rechtbank in deze uitspraak afwijkt van de hoofdregel dat het in beginsel niet van belang is of de huurprijs in de jaren na het aangaan van de overeenkomst daadwerkelijk is verhoogd overeenkomstig het maximaal afgesproken (opgenomen) percentage. Wel kan een structurele afwijking van de huurverhoging met wat in de huurovereenkomst staat tot gevolg hebben dat tussen partijen een andere afspraak is gaan gelden. Daarmee kan het (oneerlijke) huurprijswijzigingsbeding zijn vervallen en geldt er een nieuwe afspraak tussen partijen. De rechtbank is van mening dat tussen partijen een nieuwe afspraak kan gelden wanneer zij vanaf het begin van de overeenkomst gedurende minimaal drie jaren de huur – in afwijking van de overeenkomst – hebben verhoogd volgens telkens dezelfde systematiek. Als in dat geval een systematiek is gehanteerd waarbij de verhoging niet hoger kon uitkomen dan de consumentenprijsindex plus 1% opslag is de oneerlijke bepaling vervangen door een eerlijke bepaling.


Onwenselijke situaties en onduidelijkheid: vragen naar de Hoge Raad

Het toepassen van de sanctie op oneerlijke huurprijswijzigingsbedingen zorgt in de praktijk voor een onwenselijke situatie. Verhuurders in de vrije sector worden geconfronteerd met de verstrekkende gevolgen van deze sanctie. Moeten de verhuurders wel zo zwaar worden ‘gestraft’ dat zij alle te veel betaalde huur met terugwerkende kracht moeten terugbetalen aan huurders? Hebben huurders vanaf de aanvangshuur recht op terugbetaling van de te veel betaalde huur, of is daaraan een verjaringstermijn verbonden?

Hierbij is het goed om te realiseren dat de richtlijn oneerlijke bedingen reeds in 1993 is opgesteld en dat de rechters pas sinds 2023 (30 jaar later!) actief de huurwijzigingsbedingen toetsen. Daarnaast kende de vrije sector tot 1 mei 2021 geen regeling die de huurverhoging maximeert. Voor verhuurders was het dan ook lastig om hiermee rekening te houden bij voor die datum gesloten huurovereenkomsten.

De wettelijke regeling die een maximum stelt aan de huurverhoging is voorlopig tijdelijk van kracht en is in de korte periode dat zij van kracht was ook nog gewijzigd. Om die reden gaat het de Rechtbank Rotterdam dan te ver om, als het beding in strijd is met die recente regelgeving, het beding dan oneerlijk te achten. Volgens de rechtbank ligt het dan meer voor de hand om het beding nietig te verklaren voor zover uit het beding een hogere huurverhoging voortvloeit dan de wet toestaat (artikel 7:248 lid 3 BW). 
 

Gezien bovenstaande onduidelijkheid en vragen, heeft de Rechtbank Amsterdam op 11 januari 2024 de volgende prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad:

  • Vraag 1A: Kan een huurverhogingsbeding in een huurovereenkomst dat voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag op de huurprijs van maximaal 3% boven de indexering krachtens de consumentenprijsindex, worden aangemerkt als een oneerlijk beding en wat zijn de bij de beoordeling daarvan toe te passen maatstaven, althans welke gezichtspunten zijn daarbij van belang?
  • Vraag 1B: Als een huurverhogingsbeding deels voorziet in een verhoging op grond van de wettelijke regeling of in een verhoging op een objectieve grond zoals een prijsindexcijfer en deels in een extra huurverhoging die als oneerlijk is aan te merken, moet het beding dan in zijn geheel vernietigd worden, of is alleen het oneerlijke deel vernietigbaar? 
  • Vraag 2: Vervalt bij een oneerlijk huurverhogingsbeding de verschuldigdheid van iedere verhoging vanaf aanvang huurovereenkomst en voor de toekomst? 
  • Vraag 3: Moet de rechter in zo’n geval - ook als de huurder zich niet gemeld heeft in de procedure - zelf nagaan wat er vanaf het begin van de huurovereenkomst teveel is betaald en dat bedrag aftrekken van de gevorderde huurachterstand?
  • Vraag 4: Kan de verhuurder zich beroepen op verjaring, wanneer de huurder de teveel betaalde huurverhogingen terugvordert?
  • Vraag 5: of is er een andere grond om een beperking te stellen aan de periode waarover de huurder de ten onrechte betaalde huurverhogingen kan terugvorderen?

De antwoorden van deze vragen zullen bepalend zijn voor het aanpassen van de huurprijswijzigingsbedingen in de huurovereenkomsten.

Tot slot
Totdat de antwoorden bekend zijn, blijven de verhuurders vraagtekens houden bij het aanpassen van de huurprijswijzigingsbedingen. Of moeten de verhuurders kiezen voor de veilige weg: een huurverhoging die uitsluitend is gebaseerd op de CPI? Of zal een opslag van 1% toch nog worden toegestaan? Het is dus wachten op de antwoorden van de Hoge Raad.